PRS w Polsce – na jakich planach miejscowych budowane są te projekty?
Prestige PR
Włodarzewska 81C lok 81
02-393 Warszawa
i.wisniewska|prestigepr.pl| |i.wisniewska|prestigepr.pl
508 927 958
www.prestigepr.pl
Z uwagi na coraz większy niedobór gruntów mieszkaniowych w dużych miastach, inwestorzy częściej decydują się na budowę obiektów typu PRS na atrakcyjnie zlokalizowanych działkach o przeznaczeniu usługowym. Z jakimi decyzjami i ich konsekwencjami muszą mierzyć się inwestorzy?
Lokalizacja projektów PRS a Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)
W połowie 2024 r. liczba inwestycji w formule PRS w Polsce przekroczyła 120 projektów, z czego 73% jest ukończonych, a pozostałe 27% w trakcie realizacji. Blisko ¾ analizowanych projektów zlokalizowanych jest na obszarach pokrytych obowiązującymi MPZP.
Większość inwestorów decyduje się lokalizować nieruchomości przeznaczone na wynajem instytucjonalny na obszarach, które w planie miejscowym przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniowo – usługową (MW/U). Dotychczas na działkach o takim przeznaczeniu powstało lub powstaje 40 inwestycji, co stanowi 45% wszystkich projektów zlokalizowanych na terenach objętych MPZP.
Ze względu na znikomą dostępność gruntów w największych polskich miastach przeznaczonych wyłącznie pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (MW), takie projekty stanowią zdecydowaną mniejszość (niespełna 20%) w ogólnej strukturze analizowanych inwestycji. Nieco inaczej wygląda sytuacja na obszarach przeznaczonych w planie miejscowym pod zabudowę usługową (U), gdzie obecnie znajduje się niemal 40% inwestycji PRS.
„Niski odsetek inwestycji PRS realizowanych na gruntach bez MPZP wynikać może w dużej mierze z faktu, iż taka budowa opiera się wtedy na warunkach zabudowy (WZ), gdzie realizacja projektu z lokalami na wynajem nie jest zazwyczaj pierwszym wyborem właściciela gruntu. Co do zasady, w przypadku wielkomiejskich lokalizacji, większość inwestorów i właścicieli gruntów woli najpierw spróbować uzyskać WZ na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z myślą o dalszej sprzedaży poszczególnych lokali. Dopiero kiedy nie uda im się uzgodnić WZ na zabudowę mieszkaniową, decydują się oni na alternatywę w postaci np. budynku usługowego zamieszkania zbiorowego / budynku hotelowego.“ – komentuje Patryk Błach, Senior Consultant, Investment w Avison Young.
W portfelach wiodących podmiotów sektora PRS w Polsce przeważają projekty zlokalizowane na obszarach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową lub mieszkaniową. Natomiast największy z nich lokalizuje ponad połowę swoich inwestycji na terenach przeznaczonych pod zabudowę usługową, co daje mu przewagę nie tylko w tym aspekcie, ale również w ogólnym rozrachunku – inwestor ten może pochwalić się największym udziałem w rynku (20%) pod względem liczby istniejących oraz budowanych projektów.
Widoczne różnice z perspektywy miast
Strukturalne różnice w udziale danego przeznaczenia w planie miejscowym, na których lokalizowane są projekty PRS, widoczne są w analizie poszczególnych miast. W Poznaniu, Wrocławiu i Krakowie obserwuje się największy, bo ok. 20% udział projektów na planach z przeznaczeniem mieszkaniowym. Trójmiasto charakteryzuje się największym, prawie 40% udziałem lokalizacji inwestycji PRS na planie przeznaczonym pod usługi, a w Warszawie, Łodzi i Krakowie ok. 25% projektów PRS znajduje się na obszarze, dla którego MPZP jest w fazie opracowywania.
Co ciekawe, w Poznaniu ponad 30% inwestycji lokalizowanych jest na obszarach nie pokrytych MPZP. Jest to związane z tym, że w centralnej części miasta wciąż wiele rejonów nie posiada planu miejscowego.
Mniej gruntów, więcej projektów na planach zabudowy usługowej
Z uwagi na coraz większy niedobór gruntów mieszkaniowych w dużych miastach, inwestorzy częściej decydują się na budowę obiektów typu PRS na działkach o przeznaczeniu usługowym, których lokalizacja jest atrakcyjna pod kątem mieszkaniowym.
„Ceny zakupu działek usługowych są niższe od cen działek o przeznaczeniu mieszkaniowym, co powoduje, iż stanowią one ciekawą alternatywę dla inwestorów z sektora PRS. Dodatkowo, w przypadku akwizycji takich gruntów nie muszą oni rywalizować z deweloperami typowo mieszkaniowymi”. – komentuje Błach.
„Inwestycja PRS na gruncie usługowym, mimo tańszego gruntu, po realizacji i komercjalizacji obiektu wiąże się jednak z obciążeniem podatkiem VAT od dochodów z najmu, co ma wpływ na wysokość stopy zwrotu z inwestycji”. – zwraca uwagę Marta Marat, Valuer w Avison Young.
Kwestia wyodrębnienia lokali i podatki
Istotną różnicą w projektach PRS realizowanych na gruntach o przeznaczeniu mieszkaniowym lub usługowym, jest kwestia wyodrębnienia samodzielnych lokali. W pierwszym przypadku lokale mieszkalne nie mogą być mniejsze niż 25 mkw. zgodnie z obowiązującym prawem budowlanym. Dla nich mogą być wydane zaświadczenia o samodzielności, założone księgi wieczyste. A lokale mieszkalne z założoną księgą wieczystą mogą być przedmiotem obrotu rynkowego zarówno jako produkt docelowy dla funduszu inwestycyjnego, jak i klientów indywidualnych. Sprzedaż takich lokali wiąże się z podatkiem VAT w wysokości 8%.
Natomiast jeśli projekt budowany jest na gruntach o przeznaczeniu usługowym, wyodrębnienie lokali usługowych (bo o takich tu może być mowa) cechuje brak ograniczenia minimalnej powierzchni a podatek VAT od sprzedaży jest wyższy i wynosi 23%. W praktyce jednostki o przeznaczeniu PRS mają powierzchnię od 15 mkw. wzwyż, przy czym mniejszą powierzchnię jednostek równoważą bardziej rozbudowane części wspólne, takie jak współdzielone przestrzenie do pracy i wypoczynku, pralnie, sale treningowe.
W ocenie banków
W przypadku finansowania inwestycji PRS przez bank, z punktu widzenia ryzyka, korzystniejsze dla banków wydaje się być finansowanie projektów realizowanych na gruntach o przeznaczeniu mieszkaniowym. Możliwość wydzielenia pojedynczych mieszkań i ich ewentualnej odsprzedaży jest dla banków pewniejszym zabezpieczeniem finansowanego projektu. Z kolei ograniczenia w wyodrębnianiu lokali na usługach, utrudniają potencjalną sprzedaż poszczególnych jednostek do klientów prywatnych w przypadku rezygnacji przez operatora z wynajmowania lokali w formule PRS. W takiej sytuacji przedmiotem sprzedaży musi być cały obiekt.
„Już na etapie wyceny nieruchomości będącej w trakcie budowy na planie mieszkaniowym, zdarza się, że bank finansujący przedsięwzięcie prosi nas o podejście dwutorowe – wycenę w podejściu dochodowym po czynszach najmu generowanych przez nieruchomość oraz w podejściu porównawczym, zakładając przyszłe wyodrębnienie pojedynczych lokali mieszkalnych do sprzedaży.” – zauważa Marat.
Różnice z punktu widzenia instalacji i konstrukcji
„Prawo budowlane nie standaryzuje wprost kategorii budynków przeznaczanych na PRS, a obowiązujące rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych odmiennie definiują aspekt budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. – wyjaśnia Kamil Olechniewicz, Project Manager, Technical Advisory w Avison Young - Dlatego zakres instalacyjnych rozwiązań technicznych i ochrony przeciwpożarowej określany jest indywidualnie dla każdego przypadku.”
W praktyce budynki lokalizowane w poszczególnych obszarach nieznacznie różnią się ekspozycją na hałas – dzienny i nocny maksymalny poziom hałasu dla obszarów „U” i „MWU” jest przeciętnie wyższy o kilka dB w stosunku do obszarów „MW”. Podobnie jest z izolacyjnością akustyczną przegród - wartość wskaźnika ≥ 50 dB w przypadku ścian pomiędzy mieszkaniami i ≥ 45 dB pomiędzy lokalami innych kategorii, choć w drugim przypadku niekiedy wymagana izolacyjność może być nawet wyższa niż 50 dB, w zależności od kwalifikacji lokali.
Nieznaczne są natomiast różnice w zakresie dostępu do światła dziennego i rozwiązania wentylacji mechanicznej. Za to budynki zlokalizowane na planie usługowym częściej posiadają systemy sygnalizacji pożaru obejmujące również wnętrza lokali i bardziej restrykcyjne wymagania dotyczące klasy palności elementów wyposażenia, co wprost przekłada się na wyższy nakład inwestycyjny na budowę i wykończenie. „Pozostałe kwestie, jak bezpośrednie wejście z holu czy indywidualne opomiarowanie mediów doprowadzonych do każdego lokalu jest powszechnym standardem niezależnie od przeznaczenia.” – dodaje Olechniewicz.
Autorzy: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska (Research and Data Manager), Marta Marat (Valuer, Valuation and Advisory), Kamil Olechniewicz (Project Manager, Technical Advisory and Project Management), Patryk Błach (Senior Consultant, Investment), Karolina Aleksandrowicz (Junior Research Analyst)
2/3 małych producentów ma problem z płatnościami od kontrahentów
100 zamiast 600 euro.
MSD Polska kolejny rok z rzędu utrzymuje prestiżowy status
Kalendarium
Więcej ważnych informacji
Jedynka Newserii
Jedynka Newserii
Jedynka Newserii
Infrastruktura
Grupa PGE wciąż zwiększa wydatki na inwestycje. Po raz pierwszy przekroczyły 4,5 mld zł
W pierwszych sześciu miesiącach br. wydatki inwestycyjne PGE zwiększyły się do poziomu 4,64 mld zł wobec 3,95 mld zł w analogicznym okresie rok wcześniej. Spółka podkreśla, że jest to odpowiedź na dynamiczne zmiany zachodzące na rynku energetycznym i konieczność adaptacji do nowych realiów regulacyjnych. – Nasze najważniejsze inwestycje w drugiej połowie tego roku to zamknięcie finansowania największej, wielkoskalowej morskiej farmy wiatrowej Baltica 2 oraz finalizacja inwestycji w naszym segmencie gazowym – zapowiada Dariusz Marzec, prezes zarządu PGE Polskiej Grupy Energetycznej.
Transport
M. Lasek: Z rozwojem cargo nie ma co czekać na nowe lotnisko centralne. Zachęty podatkowe mogłyby pomóc
– Istniejąca sieć lotnisk ma duży potencjał dla rozwoju lotniczego cargo – ocenia Maciej Lasek, pełnomocnik rządu ds. budowy CPK. Jego zdaniem świetne możliwości mają dziś m.in. porty lotnicze w Katowicach i Łodzi, nie ma więc co czekać z rozwijaniem cargo na powstanie nowego centralnego lotniska w Baranowie. Wśród działań, które trzeba podjąć, ekspert wymienia m.in. rozbudowę floty cargo w LOT, zachęty podatkowe wpływające na opłacalność transportu lotniczego i usprawnienie systemu odpraw cargo.
Ochrona środowiska
Przez betonozę miasta coraz częściej zmagają się ze skutkami powodzi błyskawicznych. Rozwiązaniem jest zwiększanie terenów zielonych
W ciągu kilkudziesięciu ostatnich lat średnia temperatura w Polsce wzrosła o 2°C. Każda kolejna dekada jest cieplejsza od poprzedniej, a zmianom tym towarzyszą coraz częstsze i bardziej ekstremalne zjawiska pogodowe. Zespół doradczy PAN ds. kryzysu klimatycznego ocenia, że są one dodatkowo wzmacniane przez lokalne cechy klimatu miejskiego. To prowadzi m.in. do błyskawicznych powodzi wynikających z uszczelniania powierzchni i niedoboru zieleni. – Im więcej terenów zielonych, tym więcej możliwości wsiąkania i retencjonowania wody. Przyszłością są zielone miasta – ocenia hydrolog dr Jarosław Suchożebrski.
Partner serwisu
Szkolenia
Akademia Newserii
Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.